Antes de comprar um lote em condomínio fechado, leia o regulamento de construção junto com a matrícula e a convenção. É o regulamento que define recuos, altura máxima, número de pavimentos, área mínima construída, materiais de fachada e prazos de obra, e muitas dessas regras são mais rígidas que as da prefeitura. Num lote de 450 m², por exemplo, a lei municipal pode permitir uma casa de 450 m², enquanto as regras internas do condomínio a limitam a 360 m².
Condomínio de lotes ou loteamento fechado: qual é o seu caso?
Desde a Lei 13.465/2017, existem dois modelos diferentes que o mercado chama de condomínio fechado. No condomínio de lotes, previsto no artigo 1.358-A do Código Civil, as ruas e as áreas comuns pertencem aos próprios moradores, que pagam a taxa condominial definida numa convenção registrada. No loteamento de acesso controlado, as ruas são públicas e a portaria é autorizada pela prefeitura, com uma associação de moradores cuidando da manutenção.
A diferença pesa no bolso. No loteamento, o Supremo Tribunal Federal (Tema 492) entendeu que, a partir da Lei 13.465/2017, a taxa da associação pode ser cobrada de quem aderiu a ela e dos novos compradores quando a obrigação consta de ato registrado no cartório de imóveis. A matrícula do lote e o registro do empreendimento mostram em qual modelo você está entrando e se o loteamento é regular, como explicamos no guia sobre a infraestrutura que a lei exige de um loteamento.
O que o regulamento de obras costuma definir?
Os regulamentos variam muito de um condomínio para outro, mas quase sempre tratam dos mesmos pontos. Vale conferir cada um antes de assinar:
- Recuos internos, que costumam ser maiores que os exigidos pela prefeitura
- Taxa de ocupação, altura máxima e número de pavimentos
- Área mínima construída e, às vezes, padrão mínimo de acabamento
- Regras de fachada: materiais, cor do telhado, muros e cercas, que muitos condomínios proíbem na frente do lote
- Prazo para iniciar e para concluir a obra, com multa por atraso
- Aprovação do projeto por uma comissão interna, com taxa e prazo de análise
- Regras do canteiro: horários, acesso de caminhões, tapume e caução de obra
Um exemplo de como o regulamento muda a casa
Imagine um lote de 15 por 30 metros, com 450 m². A prefeitura permite taxa de ocupação de 50% e coeficiente 1,0, o que daria uma casa de até 450 m² em dois pavimentos. O regulamento do condomínio, porém, exige recuo frontal de 6 m, laterais de 2 m, fundos de 4 m, ocupação máxima de 40% e no máximo dois pavimentos.
Descontados os recuos, sobram 11 por 20 metros, ou 220 m² de área edificável no térreo. A ocupação de 40% limita a projeção a 180 m², então é ela que manda. Com dois pavimentos de 180 m², a casa chega a 360 m², noventa a menos do que a prefeitura permitiria. O mesmo raciocínio, aplicado aos índices municipais, está no nosso passo a passo sobre quanto dá para construir no seu lote.
Quais custos não aparecem no preço do lote?
Além da taxa mensal, entram na conta a taxa de aprovação do projeto, a caução de obra exigida por muitos condomínios, as ligações de água, esgoto e energia e, em lotes com desnível, muros de arrimo e terraplenagem. Um lote mais barato em declive pode sair mais caro que um lote plano depois das contenções, por isso vale pedir a planta topográfica antes da compra.
Quem deve ler o regulamento com você?
O regulamento é técnico e cheio de exceções. Antes de assinar, vale levá-lo, junto com a matrícula e a planta do lote, a um arquiteto de casas em condomínio, que faz o estudo de massa e mostra em poucos dias se a casa da família cabe ali, quanto da área vira recuo e se a topografia vai pesar no orçamento. Para a parte jurídica, como a matrícula e as taxas da associação, um advogado ou o próprio cartório de imóveis completam a análise.
Perguntas frequentes
O regulamento do condomínio pode ser mais rígido que a lei municipal?
Pode. O condomínio pode exigir recuos maiores, altura menor e padrão mínimo, desde que não contrarie a lei. Na prática, vale sempre a regra mais restritiva.
O regulamento pode mudar depois da compra?
Pode, por decisão em assembleia, conforme o quórum previsto na convenção. Por isso vale ler também as regras de alteração.
Preciso aprovar o projeto no condomínio e na prefeitura?
Sim, em geral nas duas instâncias. O condomínio costuma analisar primeiro, e a aprovação interna não substitui o alvará municipal.
Existe prazo para começar a construir?
Muitos condomínios fixam prazo para iniciar e para concluir a obra, com multa por atraso. Confira antes de comprar se você pretende esperar alguns anos para construir.
Lote em condomínio valoriza mais?
Costuma valorizar pela segurança, pela infraestrutura e pelo padrão das casas vizinhas, que o próprio regulamento ajuda a manter. A contrapartida são as taxas e as regras.
Resumo
Antes de comprar lote em condomínio fechado, leia regulamento, convenção e matrícula. Condomínio de lotes (artigo 1.358-A do Código Civil) e loteamento de acesso controlado são modelos diferentes desde a Lei 13.465/2017, com regras distintas para as taxas. O regulamento costuma ser mais rígido que a prefeitura: num lote de 450 m², pode reduzir a casa possível de 450 para 360 m². Some taxas de aprovação, caução e topografia ao preço do lote.